- この記事のハイライト
- ●心理的瑕疵物件とは、買主が「購入したくない」と心理的抵抗を感じる物件のこと
- ●心理的瑕疵を告知しないと、売却後に契約不適合責任を問われる可能性がある
- ●心理的瑕疵物件は価格が下がる傾向があるが、内容や状況によって異なる
売却する不動産で過去に他殺や自殺があった場合、売却できるのか不安に感じる方が多いのではないでしょうか。
そのような不動産は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、通常の不動産と同様に不動産会社をとおして売却が可能です。
ただし告知義務がある、価格に影響を与える可能性があるなど、売却に際してはあらかじめ知っておくべきことも少なくありません。
そこで今回は、そもそも心理的瑕疵物件とはどのような不動産なのか、告知義務とは何なのかをご紹介したうえで、価格に与える影響を解説します。
岡崎市を中心に愛知県で心理的瑕疵物件の売却をご検討中の方の、ご参考にしていただけると幸いです。
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不動産売却における「心理的瑕疵」とは
まずは、そもそも心理的瑕疵とは何なのか、国土交通省が2021年に定めた「心理的瑕疵に関するガイドライン」の内容とあわせて解説します。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵の「瑕疵」は「かし」と読み、不具合を意味します。
不動産売却においては、買主が「購入したくない」と思う心理的抵抗を指します。
たとえば自殺や他殺などがあった物件に住みたくないというのは、多くの方が感じることです。
そのような物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、通常の物件よりも慎重に取引がなされます。
「心理的瑕疵に関するガイドライン」とは
心理的瑕疵物件は、買主の購入の意思を大きく左右することから、故意に事実を告げずに売却することが禁じられています。
しかしどのような瑕疵であれば告げる必要があるのかは、これまで明確にされてきませんでした。
たとえば独居老人が自然死した場合、それを心理的瑕疵として告知する必要があるのかの判断は困難です。
そこで国土交通省は2021年、不動産取引を円滑に進めるために「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下「ガイドライン」）を策定し、告知基準を明文化しました。
ガイドラインで「告知義務がある」と定められたのは、以下のようなケースです。
他殺や自殺、火災・ガス漏れによる事故死や原因不明の死
一方、病気や老衰による自然死や、入浴中の転倒といった日常生活のなかで起こった不慮の事故死については、告知義務はないとされました。
ただしその場合でも、発見が遅れて特殊清掃がおこなわれたようなケースは例外とされています。
「人の死」に関すること以外の心理的瑕疵とは
人の死に関すること以外に、以下のような内容についても「心理的瑕疵」として扱われます。
周辺で社会的影響が大きい事故・事件があった場合
周辺に指定暴力団の事務所といった嫌悪施設がある場合
どのような状態であれば心理的瑕疵に該当するのか、売却を検討している物件が心理的瑕疵物件になるのかを、売主が判断するのは困難です。
そのため「心理的瑕疵物件に該当するかも」と思うようなことがあるときには、売却を依頼する不動産会社に内容を告げ、判断を仰ぐことが大切です。
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心理的瑕疵のある不動産の売却時に課される「告知義務」とは
心理的瑕疵のある不動産を売却するときには「告知義務」が課されています。
ここでは告知義務とは何なのか、告知するタイミングとあわせて解説します。
不動産売却における「告知義務」とは
不動産売却における「告知義務」とは、売却する不動産に心理的瑕疵がある場合、その内容を買主に伝えなければならないという、宅地建物取引業法で定められた不動産会社が負う義務です。
告知義務は、あくまで不動産会社に課せられている義務であり、売主が負うものではありません。
しかし売主が心理的瑕疵があることを黙って売却した場合、あとで買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売主が買主に対し、契約書の内容どおりのものを引き渡す責任のことです。
契約書に心理的瑕疵があると書かれていなかったのに、実際は自殺や他殺があったと買主が購入後に知ったときには、債務不履行を指摘されて損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
そのため売主には告知義務はないものの、不動産に瑕疵があることは、あらかじめ不動産会社と買主に正直に伝える必要があるのです。
心理的瑕疵を告知するタイミング
心理的瑕疵は、査定を依頼する段階で不動産会社に告知するのが最善です。
査定は不動産の価値を調べ、値段をつけるためにおこないます。
心理的瑕疵は価格に影響する事案であるため、隠していると正しい見積もりを出せません。
高値で売却したいからと隠していた場合、前述したとおりあとになって契約不適合責任を問われてしまう可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、心理的瑕疵はできるだけ早く不動産会社に告知して、そのうえで興味を持ってくれた購入希望者には、内覧のタイミングで売主自身がきちんと説明することが大切です。
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不動産売却時に心理的瑕疵が価格に与える影響とは
心理的瑕疵がある不動産は、通常の物件よりも価格が下げられて売買されるのが一般的です。
ただし、その下げ幅は、心理的瑕疵の要因によって以下のように違います。
自然死や病死で発見が遅れた場合
自然死や病死で発見が遅れたとしても、特殊清掃やお祓い、リフォームなどがきちんとされている場合には、10～15%程度の値下げで売却するのが一般的です。
建物が解体されて更地となっているケースでは、5～10%程度の下げ幅で売却することが多いです。
殺人事件や自殺の場合
殺人事件や自殺があった物件は、特殊清掃やお祓い、リフォームなどがされていても、20～30%の値下げは覚悟しておく必要があります。
建物が解体され更地になっている場合でも、15～20%は値段が下がるのが一般的です。
心理的瑕疵物件の売却価格への影響は、ガイドラインの策定から日が浅く今後変動する可能性があるため、参考程度に把握しておきましょう。
どれくらい価格を下げるかは不動産会社と相談しよう
売却する不動産に瑕疵がある場合、どれくらい価格を下げて売り出すかは、不動産会社と相談して決めることが大切です。
それは、心理的瑕疵があるからといって、必ずしも値下げする必要があるとは限らないためです。
心理的瑕疵がどの程度購入意欲に影響するかは、受け手によって異なります。
自殺があったと聞いても「建物内ではなく敷地内なら気にしない」「浴室をリフォームしてあるなら問題ない」と考える方もいるのです。
そのため駅近で立地が良い、築浅で劣化がほとんどないような物件なら、さほど値を下げずに売却できる可能性もあります。
「心理的瑕疵物件だから」と最初から悲観せず、まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格を相談するのがおすすめです。
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まとめ
他殺や自殺があった、近くに嫌悪施設があるといった心理的瑕疵のある物件は、買主に対する告知義務が不動産会社に課されています。
売主には告知義務はありませんが、告知せず売却すると、あとになって契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を請求される可能性があるため、必ず事前に書面で伝えることが重要です。
心理的瑕疵物件をいくらで売り出すかについては、瑕疵の内容や物件の状況によって異なるため、査定時に詳細を不動産会社に伝え、相談するのがおすすめです。
なお、ワンズ・ホーム岡崎では、岡崎市を中心に愛知県にある不動産の売却のご相談に応じています。
心理的瑕疵のある物件の売却にお悩みの方は、秘密厳守でご相談に応じますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
