まず土地の売却ではなぜ測量が必要なのかを見ていきましょう。
測量は面積と境界を明確にするためにおこなわれます。
売却する際、どこからどこまでが自分の土地で、
どのくらいの広さがあるのかを把握しなければなりません。
面積は管轄する法務局へいけば登記簿チェックでき、売り主と買い主の両者が納得すればその数字で取引することも可能です。
しかし法務局が公表している面積は、実測（計器などを使って実際に測ること）されていないケースが多く、実際の広さと比べて誤差が発生することがあります。
昔は登記簿上の数字で問題なく売買ができていましたが、最近は実測された面積で契約するのが一般的です。
測量が必要なのはどのようなとき？
日本では日々多くの土地が売買されていますが、そのなかで測量が必要になるのはどのようなケースでしょうか？
それぞれ詳しく見ていきましょう。
●フェンスまたは塀がなくどこが境目かわからない
フェンスや塀がないと境界がわかりません。
フェンスや塀は隣地との境目を明確にするものなので、あればそれを境界にして価格を決定できます。
ない場合は売却前に調査をおこない、境界を確定させなければなりません。
●境界杭や境界標が見当たらない
境界杭とは隣地と自分の土地の境目を表すもので、石や繊維強化プラスチック、金属などで作られた埋め込み型の杭です。
なかには金属プレートや鋲の境界杭もあります。
境界杭や境界標は、土やコンクリートのなかに打ち込まれているので、一見するとどこにあるかわからないケースもあるでしょう。
土を掘り返したり雑草をかきわけたりすると見つかるかもしれません。
どうしても見つからない場合は売却前にチェックし、境界確定をおこないます。
●登記簿上の数字とかけ離れている場合
登記簿上の数字と現地の広さが「あきらかに違う！」という場合も測量が必要です。
先述した通り昔は公簿取引（登記記録に書かれた面積での取引）が一般的で、測量技術も現在ほど発達していませんでした。
具体的な面積を調べなくても売買が成立していたため、現在もそのままになっていることがあるのです。
そのため相違がはっきりとわかる場合は、売却前に調査を実施しましょう。
●地価が高い場合
都心部など地価が高い場合、面積が少し違うだけで売却金額が大きく変わってしまいます。
そのため公簿取引で売買するのは現実的ではありません。
地価が高い場所の取引は、しっかりと調査すべきです。
土地の売却にはどのくらいの測量費用が必要？
では土地を売却するための測量費用は、実際どのくらいかかるのでしょうか？
調査の方法は2種類あるため、それぞれ費用が異なります。
現況測量の費用
100平方メートルほどの一般的な土地を現況測量で調査する場合、10万円から30万円がおおよその費用です。
現況を測った調査で立ち合いなどはおこないません。
単純にその敷地を計った図面が完成し、早ければ1日で調査が完了します。
確定測量の費用
隣地の所有者や関係者全員に立ち会ってもらい、調査をおこなう方法です。
関係者の人数が多ければ多いほど費用がかさむため、
場合によっては80万円から100万円ほどになることもあります。
確定測量は信頼性の高い確定測量図が完成するので、境界に関するトラブル回避に役立つでしょう。
また、調査にかかる費用は依頼する業者によって異なります。
そのため費用をなるべくおさえるために、複数の業者に見積もりを取るのもおすすめです。
複雑な形の土地は費用が高くなることも
一般的な土地（四角形や長方形など）に比べ、複雑な形をしている場合は費用が割高になるかもしれません。
なぜかというと、境界部分が増加し所有者や関係者が増えるからです。
調査にかかる時間や労力も増え、川や水路などが境界部分になる場合は自治体の立ち合いも必要になるでしょう。
測量する土地が整形地でない場合は、時間も費用もかさむということです。
土地の売却における測量調査の流れを知ろう
専門家に依頼する
売却前の測量調査の流れとして、まずは土地家屋調査士に調査を依頼します。
土地家屋調査士は法務局や不動産会社で紹介してもらえるので、知り合いにいない場合は問い合わせてみてください。
必要な資料を準備する
調査に必要な資料は、境界部分や隣接する土地の数によって異なりますが、どのような場合にも必要なのが権利書や固定資産税がわかる書類です。
調査をおこなう場所の住所のみならず、地番（登記所が土地ごとに振りわける番号）がいくつなのかも調べておきます。
地番が複数振りわけられているところもあるので注意しましょう。
公図や地積測量図などは土地家屋調査士が準備し、公有地が境界に関わる場合も役所から入手してくれます。
仮測量を実施
次は仮杭や仮測量を実施します。
資料の情報をもとに境界部分に仮杭を打ち、このタイミングで立ち合いの日程や依頼をおこなうのが一般的です。
現地での立ち合い
仮杭の打ち込みや仮測量が完了したら、次の流れは現地での立ち合いです。
隣地の所有者や関係者、土地家屋調査士、公有地が境界部分に接する場合は管轄する役所も立ち会います。
測量調査の実行
隣地の所有者や関係者、役所の同意を得た境界点を座標点とし、座標面積計算法にのっとって敷地の広さを調査していきます。
境界確認書の作成と登記の手続き
土地の面積が確定したら、土地家屋調査士が図面を作ります。
このとき隣地の所有者や関係者、役所からの押印が必要です。
確定測量図と境界確認書面を法務局に持参し、登記の手続きをおこないます。
以上が測量調査の流れです。
土地の状態や境界点の数、立ち合いの日程や調査にかかる時間などにより、
調査の流れは異なります。
一般的には1カ月から4カ月ほどの期間がかかりますが、場合によっては半年以上かかるケースもあるでしょう。
まとめ
この記事では土地を売却する際の測量について、なぜ調査が必要なのか、費用の相場や流れをお伝えしました。
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