土地活用のためのシェアハウス経営！シェアハウスとは
シェアハウスとは、1軒の家に複数人で共同で住む方法です。
シェアハウスでは入居者ごとにそれぞれ個室があり、キッチン・洗面・浴室・トイレなどは共有スペースとして設けられます。
入居者1人1人と賃貸借契約を締結するので、学生寮のようなイメージに近いと言えるでしょう。
近年、相続税対策などで賃貸アパート経営による土地活用が盛んになったことから賃貸市場は全国的に過当競争になっています。
そこで注目を集めているのがシェアハウスです。
シェアハウス経営による土地活用の市場は、首都圏や近畿圏などの都心部を中心に急拡大しました。
現在では北海道から九州まで、全国的に広がりをみせています。
一般的な賃貸住宅経営による土地活用とは異なる形態なので、従来型の物件と差別化を図ることができます。
シェアハウスでは各室に水回り設備を設置する必要がないので、建築費を抑えることができます。
また個室のスペースが必要最小限で済むので部屋数を増やしやすく、共用部の設備に費用をかけて豪華なものとすることで物件競争力を高めることもできます。
シェアハウスでは、設備スペースを共同利用するので、性別を限定して入居者を募集することが多いです。
また入居者の属性を絞ることで、物件競争力を高めることもできます。
たとえば英会話のためのシェアハウスやシングルマザー向けシェアハウスという具合に属性を絞って入居者を募集するのです。
シェアハウス・ルームシェア・ゲストハウスの違いとは
シェアハウスとよく似た言葉に、ルームシェアとゲストハウスがあります。
ルームシェアとは1つの家に複数人が住む方法です。
複数人で住むのはシェアハウスと同じなのですが、賃貸借の契約方法に違いがあります。
ルームシェアでは住人の中の1人が代表して賃貸借契約を結びます。
一方、シェアハウスの場合は個別に各人が賃貸借契約を結びます。
またルームシェアでは、誰かが借りている部屋に複数人で住むというような感じとなるので、個人の部屋が無い場合もありますし、複数人で使用することを想定した専用の共同スペースもありません。
ゲストハウスは経営形態に似ている部分もありますが、数週間ほどの短期居住になる点が大きく異なります。
メリット・デメリットとは
ここでは、シェアハウス経営による土地活用のメリットとデメリットについてご説明します。
シェアハウス経営による土地活用の3つのメリットとは
シェアハウス経営による土地活用のメリットの1つ目は、
不動産の収益性を高めることができることです。
なぜなら一般的な収益物件は1つの物件に対して契約者は1人となりますが、シェアハウス経営では1物件に対して複数人と賃貸借契約を締結できるからです。
またシェアハウス経営はワンルームマンション経営と比較しても満室時の利回りが高くなるため、収益性と利回りを重視する方にはおすすめの土地活用と言えます。
2つ目のメリットは、空室リスクの分散です。
一戸建てによる賃貸経営の場合、入居者が退室すると入居率が0になってしまいます。
一方でシェアハウスの場合、1物件に4室の居室があるとすると、1人退去しても空室率は75%です。
収益が0か100かという一戸建て賃貸経営は空室リスクが高いですが、1室単位で入居者と契約できるシェアハウスは空室のリスクヘッジとしても有効な土地活用の方法と言えるでしょう。
3つ目のメリットは、入居者の属性を絞った営業活動ができるため、結果として入居者を集めやすくなることです。
一戸建てに安く住みたい、集団生活に憧れているといった様々なニーズに対して、物件のコンセプトを絞ることでそういった顧客のニーズに応えられるのがシェアハウスのメリットです。
シェアハウス経営による土地活用の3つのデメリットとは
1つ目のデメリットは、シェアハウス経営に適した物件を見つけることが難しいことです。
シェアハウスは複数の居室と共同での利用に耐えうるハイグレードな共用設備が必要となるため、間取りや造りが通常の一戸建てや賃貸物件とは異なります。
シェアハウス内の居室の数によっては、浴室やキッチン、トイレが2つ以上必要となる場合もあります。
そのためシェアハウス経営を前提に新築する場合を除き、シェアハウスに適した中古物件を探すのが難しいことはデメリットとなるでしょう。
2つ目は、シェアハウス経営はトラブル対応や物件管理の手間が、通常の賃貸物件よりもかかることです。
居室が分かれているとは言え、1つの物件に複数人が暮らして共有スペースを利用することから通常の賃貸物件よりもトラブルが発生しやすい環境となります。
また共有スペースを複数人で利用することから汚れやすく、また劣化もしやすくなるため、設備の清掃・維持管理の手間がかかります。
3つ目のデメリットは、一般的な賃貸物件よりも維持管理・修繕のコストがかさむことです。
シェアハウスは一般的な賃貸物件と比較して居室数も共用スペースも規模が大きくなります。
そのため1つの物件あたりの初期費用だけでなく、管理コストや修繕費といったランニングコストも高額になりやすいのがデメリットです。
シェアハウス経営で必要な費用について
土地活用のためのシェアハウス経営の初期費用は、新築か中古物件のリノベーションかで内容が変わります。
シェアハウス経営で土地活用をする際の初期費用！新築の場合
新築の場合、建築構造によって坪単価が大きく異なります。
建築費用の安い木造ではなく鉄骨造を選べば、耐久性や耐震性は向上しますが坪単価も大きく上昇します。
建築費用は地域ごとに差があり、地方よりも都心部のほうが高くなります。
近年、構造を問わず建築資材の高騰が続いているので、シェアハウス経営による土地活用を始めたいと考えているのであれば、建築費用抑制のためにも早く進めるのがよいでしょう。
シェアハウス経営による土地活用をする際の初期費用！中古物件の場合
ほとんどのケースで、中古物件をそのままシェアハウスとして使うのは困難です。
間取りの変更、各居室の設備、共用スペースのリノベーションが必要となります。
リノベーションにかかる費用は、150万円から300万円ほどが目安です。
シェアハウス経営の維持費用について
シェアハウス経営による土地活用では、主に以下の維持費用がかかります。
固定資産税と都市計画税
シェアハウス経営で得た利益に課税される所得税と住民税
リフォーム・リノベーション費用
管理業者への委託費用
まとめ
今回は、シェアハウス経営による土地活用のメリット・デメリット・費用についてご説明しました。
一般的な賃貸住宅は過当競争になり、差別化の図れるシェアハウス経営が注目されています。
シェアハウス経営は収益性が高いメリットがありますが、管理には手間がかかります。
また初期費用だけでなく、維持費用も一般的な賃貸物件より高くなるので注意が必要です。
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