事故物件と聞くと、購入価格が安くなるなら別に気にしないという方もいますが、大半は住みたくない方ばかりです。
感じ方は人それぞれなので、トラブルにならないように物件の状態をしっかりと伝えなければなりません。
今回は不動産売却の心理的瑕疵について解説します。
不動産売却における心理的瑕疵とは
実用するうえでは問題ない物件でも、購入を嫌がる買主がいます。
そのままの状態では売れにくく、物件を売却する難易度が上がってしまうでしょう。
心理的瑕疵とは何か、どのような物件が該当するのかを確認してください。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、買主が心理的に購入したくないと感じる欠陥や問題点を指します。
瑕疵の読み方は「かし」で、多く使われるのは物理的な傷を意味する用語です。
たとえば壁に傷があったりひび割れしていたりすると、買主は購入に抵抗を感じるでしょう。
他にも雨漏りの状態の物件を購入しても、実用上で問題があり、なかなか購入の決断ができません。
対して心理的瑕疵は目で見てもわからない欠陥や問題点を指し、内見したり告知されたりすることで気づくものです。
心理的瑕疵物件の具体例
心理的瑕疵物件の具体例で取り上げられるのが、事故物件です。
人が亡くなってしまった後の物件は、見た目が問題なくても住むのに抵抗を感じる方が多くいます。
自殺や他殺など、亡くなった理由を知ると余計に不安要素が出てくるでしょう。
「事故物件」と聞くだけでも購入の選択肢から外す買主もいるので、売却が難しくなります。
また、高齢者の病死や自然死は、事故物件の扱いにはならない場合があるため、覚えておきましょう。
遺体が見つかるまで時間が経過していて、体液が床に浸透している可能性があります。
その場合は床材を張り替えてリフォームをすることで、建物自体には問題がありません。
しかし、心理的瑕疵で考えると、どの部屋で亡くなったのかが気になって購入の勇気が出ないことがあります。
告知の現状
令和3年10月の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、売主が把握している人の死の事実は買主に告知する義務があります。
しかし、告知する判断が困難なケースがあり、明確性がないのが課題です。
過去の裁判例では、告知する義務の有無は多くの要素を考慮したうえで判断されます。
具体的には取引目的や事案の内容、事案発生からの時間の経過などです。
告知の要否がわからず、売主の負担も大きいので、単身高齢者の入居を敬遠する傾向があります。
心理的瑕疵が物件の価値に与える影響と対策
心理的瑕疵が発生してしまうと、物件の価値に影響を与えてしまいます。
どのような影響を与えるのか、どのような対策をすれば良いのかを見ていきましょう。
金額への影響
心理的瑕疵のある物件では、金額に大きく影響します。
通常価格から値下げしないと契約がなかなか決まらず、買主も見つかりにくいです。
買主も事故物件による値下げの交渉をおこなうので、お互いが納得のいく金額になるように取引をしましょう。
ただし、価格の値下げは強制的ではなく、相場を見ながら自身で調整する必要があります。
たとえば1回目の売却は価格の値下げがおすすめですが、2回目以降で買主が見つからなければ値下げは不要です。
売却していることが認知されているか、市場に出す時期は適切か、買主が購入したいと思えるエリアかなど、別の原因で売れていない可能性があります。
不動産が売れなくて困っている方は、不動産会社に相談してみましょう。
買主を見つけてくれる仲介をしてくれて、契約に必要な書類を用意してくれます。
原因を突き止めて効果的な改善策を提示してくれるので、気軽に問い合わせてみてください。
早期発見して対策
自殺や他殺が起きて時間が経過してしまうと、体液やにおいが出て部屋に浸透して被害が広がってしまいます。
そのために、一人暮らしの方と定期的にコミュニケーションを取って状況を確認しておくと良いでしょう。
早期発見をすれば、物件の被害が最小限で済むので、緊急連絡先である家族とも連携しておくのがおすすめです。
密にコミュニケーションしていれば、トラブルが起きてもすぐに対応できます。
もし事故物件になった場合は、緊急連絡先の家族と警察に状況を説明してください。
次に賃貸借契約の解約手続きで、法定相続人が解除をする必要があります。
契約者が亡くなっても、自動的に解除される契約ではないからです。
最後は原状回復の準備で、残留物を処理してください。
次の入居者を迎える体制を整えないと、損失が大きくなります。
心理的瑕疵についての告知義務とはなにか
人が亡くなった後の物件を探していて、積極的に住みたいと考えている方はほとんどいないでしょう。
だからこそ、心理的瑕疵になる事実を伝えずに売ろうと考えてしまう売主がいますが、買主に瑕疵を説明しなければならない義務があります。
買主に欠かせない配慮なので、内容とガイドラインをよく確認してください。
告知義務とは
告知義務とは、売却を検討している物件に問題点がある場合、売主は買主に事実を伝えなければならない義務です。
主に自殺や他殺などの事故物件が該当して、自然死は告知義務を原則する必要がありません。
売主は重要事項説明書に記録を記載かつ説明して、賃貸借契約書の条項にも書くのが必須になっています。
もし告知義務を守らずに契約を結んでしまうと、買主や賃借人から損害賠償請求される可能性があるので注意してください。
また、せっかく契約を結んでも、契約解除されて売れないこともあります。
告知義務が発生するケースと発生しないケース
事故物件のように自殺や他殺などは、告知義務が必要になります。
ほかにも不審死や変死、焼死も該当するので、買主に伝えた方が良いでしょう。
遺体が腐乱してしまうほどの期間が経過してしまう場合も、告知義務が発生しやすいです。
期間の基準は明確に決まっておらず、判断が難しい課題があります。
損害賠償請求や契約解除になってしまうことを考えると、きちんと伝えた方が安心です。
対して病死や自然死は、告知義務が発生しないと考えられています。
外出して事故に遭ってしまった場合も不動産に影響しないので、告知義務が発生しません。
なかでも特殊なのがマンション屋上からの飛び降り自殺で、告知義務が発生しないケースに含まれています。
告知する期間
告知する期間は、事故が発生してからの経過年数で考えます。
一般的には自殺が起きた場合、賃貸は約3年、売買は約6年が経過するまでに告知するのが目安です。
いつまでとは明確に決まっておらず、専門家によって期間が異なります。
とくに凶悪殺人犯が売却予定の不動産で事件を起こしてしまうと、物件が犯行現場の扱いになって告知義務が欠かせないです。
建物を取り壊さないと事故物件として扱われ続けるので、買主には包み隠さずに伝えてください。
まとめ
不動産売却の心理的瑕疵とは、買主が心理的に購入したくないと感じる欠陥や問題点を指します。
事故物件になると金額に影響するので、価格が値下がりしないように入居者とコミュニケーションを密に取って対策しておくと良いでしょう。
自殺や他殺などが起きた場合は、売主は買主への告知義務が発生します。
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