収益物件は所有して家賃収入を得ることも重要ですが、タイミングを見て売却して売却益を得ることも重要です。
収益物件を売却する方法やタイミング、売却の際の手順を解説します。
タイミングや方法について
収益物件は次のようなタイミングや方法で売却すると良いでしょう。
大規模修繕をめどに売却する
収益物件を所有していると入退去に伴う細かい修繕と、毎年のメンテナンス、そして大規模修繕が必要です。
細かい修繕や毎年のメンテナンスは収益物件を経営するうえで必要不可欠ですが、大規模修繕はその内容や費用によって売却を決定する要素となります。
なぜなら、大規模修繕はオーナーの義務ではあるものの、室内に直接影響ないものは家賃設定に影響は少なく、出費はあるけれども増収は難しいからです。
しかしながら、空室が多い場合には大規模修繕で外観がキレイになることで、空室が埋まりやすくなる効果があるでしょう。
大規模修繕でかかる費用によっては、売却を検討することも必要だと考えられます。
満室にして売却する
空室がなくなり満室になればその収益物件の表面利回りや実質利回りも確定するため、購入者も懸念なく購入の検討が可能です。
いくら想定利回りが良くても空室が多い物件は検討しづらいですが、売却時に満室の物件ならば収益物件の運営次第で安定した賃料収入を得られると考えられるでしょう。
収益物件の売却を検討しているのならば、多少賃料を下げてでも満室にしたほうが売却しやすいといえるでしょう。
ただし、賃料の下げすぎには注意です。
あまりにも賃料が低いと利回りに大きな影響が出てしまい、検討を見送られてしまう可能性があります。
また、売買契約時には賃貸借契約の内容や物件の収支を示したレントロールを提出しますが、そのときにも極端に賃料が低い部屋があることで懸念が生まれることも考えられます。
賃料を下げるにしても他の部屋の賃料とバランスが取れる程度で家賃設定をしましょう。
築20年をめどに売却する
建物の価値は新築時に一番高く徐々に下がっていきますが、これを減価償却といいます。
そして建物が築20年をむかえると建物の価値はそれ以上下がらなくなります。
また、建物の価値がなくなる減価償却は会計上支出として認められるために、税金対策として築20年以上の物件を好む投資家もいます。
賃料も徐々に下がっていくので、築20年をめどに収益物件の売却を検討するのも良いでしょう。
収益物件を売却する方法と手順
収益物件は次のような売却方法があります。
不動産会社の仲介での売却
不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が売却活動をして買主を探し、契約から引き渡しまでをサポートする方法を仲介販売や不動産仲介といいます。
仲介販売での売却は、不動産会社を決めて物件の査定依頼をすることからはじまります。
土地や建物の価値から計算して査定したり、賃料収入から計算して査定したりと、収益物件の査定では多角的な目線から物件を判断します。
なので、査定依頼は収益物件の扱いに慣れた会社に依頼するようにしましょう。
査定結果を確認し売却価格を決定したら、不動産会社に売却を依頼します。
売却を依頼する際には不動産会社と媒介契約を締結する必要があり、媒介契約は3種類から選べます。
ひとつは一般媒介契約で複数の不動産会社と契約できるものの、売却活動に対する制約がありません。
次に専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約ができません。
その代わり、媒介契約後7日以内での不動産流通機構への情報登録が義務付けられているため、全国の不動産会社が物件情報を確認できます。
そして2週間に1度、電話やメールでの売却活動の報告が義務付けられています。
最後は専属専任媒介契約で、専任媒介契約と同じように1社の不動産会社との契約で、5日以内での物件情報の登録、1週間に1度の売却活動の報告義務があります。
専属専任媒介契約の場合のみ売主が買主を見つけても必ず不動産会社を通して売買契約をする必要があります。
収益物件の売却は専門性が高いため、仲介を依頼するときにも1社と媒介契約をおこなう、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。
その後は不動産会社が売却活動をおこない、買主が見つれば売買契約、引き渡しの手順で進めます。
不動産会社に買取を依頼する方法
不動産の買取とは不動産会社が買主となって不動産を買い取る方法です。
そのときの手順は不動産会社に買取査定を依頼して、価格に納得できれば契約、引き渡しまで進みます。
売却活動が不要なので、現金化が非常にスムーズで、早く売却したいときには不動産会社の買取をご検討ください。
この方法のデメリットとしては、仲介販売に比べて売却価格が低くなりやすいことです。
しかしながら、仲介手数料がかからないため、諸費用も含めて検討すると、買取のほうが有利なこともあります。
買取依頼をするときは売却価格だけでなく諸費用も含めて検討するようにしましょう。
収益物件を高く売却する方法とは
次のような方法であれば収益物件を高く売却することも可能でしょう。
売却タイミングを把握する
先述した大規模修繕や満室のタイミング、築20年を経過したなどのタイミングでは収益物件を高く売却することも可能です。
特に満室ならば利回りが高くなるので、その分高く収益物件を売却できるでしょう。
大規模修繕の出費は大きく、大規模修繕してその分高く収益物件を売却する方法もあります。
利回りが下がるために敬遠する方もいますが、次の大規模修繕までは大きな支出が必要なくなるので、安定を求めている方は検討してみても良いでしょう。
また、構造に応じた耐用年数と築年数との関係や、減価償却についても知っておくことで、売却するのに有利なタイミングを知ることも可能です。
自分で調べて理解が難しければ、不動産会社に売却のタイミングをご相談ください。
早く売却することも考慮する
売却の際に同じ情報が不動産流通機構に登録されていると、興味も引きづらくなるでしょう。
売れ残りというイメージもついてしまうため、その対策として値下げを検討することもあります。
しかし、それならば安くなっても早く買取などで売却したほうが結果として良かったといことにもなりかねません。
結果論でしかないので一概にはいえませんが、早く確実に売却するには不動産会社の買取を利用することもおすすめです。
仲介にするのか買取にするのか、最大限の売却益を求めるのか、下限のラインを設定してその価格で早く売却するのかは不動産売却で非常に重要です。
売却方法についても不動産会社と相談しながら、ご検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
収益物件を売却するタイミングには、大規模修繕や満室になったタイミングや、築20年を経過したタイミングが挙げられます。
売却する手順としては仲介販売にしても不動産会社の買取にしても、まずは査定依頼からはじまります。
高く売却するための方法としては、満室のタイミングで利回りが高くなったところで売却することですが、損をしないためにも早く売却することも考慮しておきましょう。
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